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商会法律专业委员会主任、常务副会长林根祥先生走进《楼市好声音
发布时间: 2016-11-26 18:53 被阅览数: 次 来源: 未知
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  商会法律专业委员会主任、常务副会长林根祥(左)与《楼市好声音》主播周杰(右)

  林根祥先生资料:

  君祥律师事务所主任律师

  住宅房地产业商会常务副会长

  中国大律硕士学院兼职教授

  美国天恩律师事务所海外顾问

  城市直播间

  “借名买房”方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产,以物权登记为准。在借名买房的情况下,房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女,即“名义产权人”,而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售,且买家是以正常价格购买的,则实际产权人则无法要求取消交易。这样一些列的问题随之产生,轻则伤了和气,影响家庭和谐;重则对簿公堂,亲人变仇人。7月30日商会法律专业委员会主任、君祥律师事务所主任律师林根祥先生就“借名买房”带来的问题与危害走进了《楼市好声音》直播间为您带来专业解读。

  【案例索引】

  吴锦华吴锦华与刘征系初中同学、朋友关系。2009年初,吴锦华欲购买一套住房,故与刘征口头协商,以刘征名义于2009年4月12日与优孚房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》,购买市朝阳区石佛营华业玫瑰郡房屋一套。该房屋总价2136034元,首付款为534008.50元。《房屋买卖合同》、贷款合同及其他手续均以刘征的名义办理。吴锦华支付了首付并按月支付贷款。该房屋于2009年9月15日交付,之后吴锦华一直委托刘征代为管理。2010年3月份,该房屋所有权登记在刘征名下,并由刘征持有产权证。2013年5月份,吴锦华要求刘征将上述房屋过户至其名下,但刘征以种种借口,后办理。刘征主张其与吴锦华之间存在债权债务关系,所以吴锦华为其购买房屋。

  经法院审理查明:吴锦华与刘征原系同学。

  2009年3月11日,吴锦华以“刘征、罗瑞兰、吴锦华、田梦达”四人为“买受人”,与优孚房地产开发有限公司(签订《市商品房认购书》及补充协议,拟以2136034元的价格认购“市朝阳区华业玫瑰郡房屋一套,该房屋建筑面积144.61平方米。

  2009年3月20日,刘征与深圳市格调装饰设计工程有限公司签订《华业玫瑰郡装修合同》,确认该公司为优孚公司认可的专业装修公司,并约定由该公司对上述房屋进行装修的具体事项。吴锦华持有该合同原件,表示该文本由刘征提供,刘征表示“记不清楚了”。

  2009年4月12日,刘征与优孚公司签订《商品房现房买卖合同》,合同约定以2136034元的价格购买市朝阳区八里庄北里xx屋,该房屋建筑面积144.61平方米。吴锦华持有该合同原件,表示该文本由刘征提供,刘征表示“记不清楚了”。

  2009年8月,深圳市格调装饰设计工程有限公司发出“华业.玫瑰郡”装修工程验收交接《通知书》,该《通知书》原件由吴锦华持有。

  2009年9月15日及3月20日,吴锦华支付上述房屋公共维修基金、契税及房屋登记费93088元、产权代办费800元。刘征认可吴锦华付款事实,表示“买房、交费的手续都是吴锦华办的,所以原件在吴锦华手里”。

  吴锦华提供苗爱斌书面证言,用以证明其为吴锦华所在公司的出纳的身份,及2009年3月20日自其个人账户向刘征账户汇款的486834元,系用于支付购房首付款;吴锦华提供吴锦秀的书面证言,用以证明原、刘征系同学关系,曾口头约定吴锦华以刘征名义购买涉案房屋,购房首付款、贷款均为吴锦华支付等。刘征认可吴锦华等人上述支付行为,并表示付款原因系给其“买房子、贷款”,但对书面证言不予认可。

  吴锦华提供长治市家宝商贸有限公司《证明》,用以证明2009年3月至2015年5月期间,吴锦华从该公司名下支付款项(按揭款570000元、契税93088元、其他13014元)系吴锦华购买涉案房屋款项。刘征表示“不清楚”此事。

  吴锦华提供长治市沸点体育文化有限公司《证明》,用以证明2009年11月13日自该公司账户转至刘征账户内的50000元为购买涉案房屋的房款。刘征对该的真实性没有,但表示其与该公司也有业务往来。

  此外,吴锦华表示涉案房屋一直由刘征管理,对外出租。吴锦华提供2011年7月17日交纳2009年至2011年供暖费收据、2010年9月1日至2011年8月31日期间垃圾清运费及管理费票据等,用以证明其实际管理涉案房屋的事实。刘征表示“不清楚”此事。

  另,刘征提供2008年12月16日电汇凭证(复印件)显示,山西普瑞诺工具有限公司向长治市家宝商贸有限公司付款500000元。刘征表示,长治市家宝商贸有限公司为吴锦华与其他人合伙开办,其本人为“山西普瑞诺工具有限公司的人”,该款项为购买涉案房屋的首付款。吴锦华对此不予认可。

  就吴锦华借刘征名义购买房屋的原因,吴锦华表示其配偶为公务人员,在该小区购买三套房屋,有两套登记在他人名下。

  刘征表示吴锦华并非“借名买房”,因其曾经向吴锦华出借款项五六百万元,故吴锦华为其购买该房屋,但借款仍须归还。刘征就其主张的、其与吴锦华存在经济往来的事实没有举证。

  2010年7月6日,上述房屋所有权登记在刘征名下。

  此外,招商银行股份有限公司分行到庭表示,涉案房屋一直在贷款没有拖欠,其公司不要求参加本案。

  最终法院认定:

  本案中,涉案房屋的选择系吴锦华以“刘征、罗瑞兰、吴锦华、田梦达”四人名义签订认购协议确定,由此可见,在签订商品房买卖合同之前,吴锦华即有意愿购买该房屋,并对购房人的选择有所考量。

  2009年3月20日《华业玫瑰郡装修合同》及2009年4月12日《商品房现房买卖合同》虽为刘署,但合同及装修工程验收交接《通知书》等书证原件均由吴锦华持有。而刘征作为合同的签订人和房屋登记的所有权人对此情节没有进行合理解释。

  此外,涉案房屋所付公共维修基金、产权代办费、首付款、月偿银行贷款等款项均由吴锦华支付。刘征虽表示本案并非“借名买房”,但对其有关“曾经向吴锦华出借款项五六百万元”,双方“存在经济往来的”主张没有举证。而其提供的2008年12月16日电汇凭证(复印件)无法证明与本案的关联性,故刘征仅以其与吴锦华系“很好的朋友、同学关系”解释吴锦华上述大额支付行为显然无人信服。

  综上可见,吴锦华、刘征虽未订立书面合同明确吴锦华以刘征名义购买涉案房屋,但从凭证的持有到合同义务的履行均由吴锦华完成,而刘征对此没有进行合理解释或提供相关材料予以佐证,故吴锦华主张“借名买房”的事实本院予以采信,其要求刘征配合办理房屋权属登记变更的诉讼请求,本院予以支持。

  【借名买房概念】

  “借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为,这种现象在这类限购城市尤其多见,今天的听众朋友大多也在生活工作,所以案例也选择地区的为大家进行。“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间,但是现实生活中还是存在诸多风险,到底“借名买房”会涉及到哪些法律风险呢?又该怎么防范风险?

  【借名买房的原因】

  一般借名买房的原因为:

  (1)为规避法律政策,如:为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;

  (2)借用他人资格享受某种购房优惠;

  (3)转移财产以逃避债务。

  【法律问题】

  借名购房使得房产登记的人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则,为避免给交易相对人带来不可预见的损害,交易安全和稳定,物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示,不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民国物权法》第九条,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力未经登记,不发生效力,但法律另有的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”可以看出,不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示,即产生公信力。

  当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为,应当受到法律的,比如善意取得制度。而对于借名购房,出资人并不是登记的人,即使其事实上对该房屋占有、管理和使用,也不是法律上适格的处分人。登记人如果擅自处分该房屋,如设定抵押、出售等,如果相对方符合善意取得的要件,法律会偏重保障交易安全意相对人的利益,不会仅因其非事实人,处分而判定该物权变动无效。因此,借名购房如果发生纠纷,通常会陷入这样的境地:法律当事人之间的意思自治的合意,即双方借名购房的约定,但法律更保障交易安全,保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。

  【风险】

  出资人所面临的风险

  1、如果借名购房后,登记人,即使当事人留有足够充分的证明借名购房事实存在,也为其自身带来许多不必要的麻烦,更有甚者如无法证明借名购房事实的存在,出资人自身得不到保障,导致钱房两空。

  2、如果所购房屋为保障性住房,出资人实际上并不符合购房条件,即使登记人认可借名购房事实,出资人也不可能取得该房屋的所有权。

  3、如果登记人擅自出售房屋,交易相对方意且已经办理变更登记的情况下,出资人不可能要求取消交易拿回房屋,即使证明了借名购房事实存在,也只能要求登记人承担相应责任。

  4、如果登记人擅自在该房屋上设定他如抵押权等,在他项人意的情况下,出资人如果要求确认权属,通常需要涤除他项,才能获得他项人的认可,更甚之,如果抵押权人按照法律和抵押权登记实现抵押权,势必对出资人自身的造成影响。

  【登记人面临的风险】

  1、如果购房需要的是登记人的资格、条件以享受优惠,借名购房后登记人通常了再次享受该优惠条件的机会,如部分城市的首套房优惠政策,抽签摇号所取得的序位等。

  2、如果出资人非全款购买该房屋,而是办理了按揭手续,在出资人不履行按揭还款义务的情况下,实际上是对登记人的信用资质发生影响,甚至银行直接向登记人要求还款。

  另外,借名购房的情况下,出资人与登记人通常关系较为密切,法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系,因此双方基于信任,很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素,很容易引起纠纷,除了对当事人本身财产的损害以外,亦是对双方感情的,从亲人变仇人的不乏其人。

  【如何防范“借名买房”风险】

  鉴于借名买房的诸多风险,新房地产消费者应尽量通过正规方式购房,若不得已需要借名买房时,应注意以下几个方面,力求将风险降至最低:

  1、借名买房之前,首先弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性,防止将来无法取得房屋所有权。

  2、签订书面协议。为与借款合同相区分,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,可以请第三方合同。

  3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的,如邀请朋友作、进行录音等。

  4、注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房,房产证书等书面材料。

  网络视听节目许可证号:0105123京公网安备9号京网文[2011]0252-085号


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